Parce qu’ils accompagnent quotidiennement leurs clients, les notaires ont une légitimité à prendre part au débat sur les enjeux du logement, cet actif si particulier qui, pour ses habitants, constitue le lieu de vie, parfois même le lieu d’une vie.

Ces enjeux sont nombreux : sociaux, économiques et écologiques.

Le bâtiment est la première filière économique mais 300.000 personnes sont encore sans abri et le logement, c’est 25% des émissions de gaz à effet de serre.

Le 119e Congrès des Notaires de France a choisi le thème du logement avec une conviction :

Celle de faire mieux face à la crise du logement qui dure depuis plus de trente ans et une ambition :

Celle de faire autrement en faisant évoluer la règle de Droit avec des propositions pragmatiques et équilibrées.

• Première commission
  Développer l’offre de logements

  Une offre quantitative bien sûr mais qui soit également qualitative et consciente de sa responsabilité sociétale et environnementale.

  Mais faire mieux, est-ce faire plus ou faire moins : plus ou moins de droit ?

  Moins : le télétravail vide les bureaux avec la perspective de les transformer en logements. On peut aussi créer des immeubles « réversibles », dans lesquels plusieurs usages peuvent se succéder. Dans le cadre restreint de la reconversion future du village olympique 2024, une loi a rendu possible la délivrance d’un permis de construire à double destination. Sur ce modèle, ne faut-il pas desserrer l’étau de l’affectation initiale, aujourd’hui bloquée par le permis de construire, voire envisager la délivrance d’un permis sans affectation ?

  Plus : certaines communes importantes proposent aux constructeurs l’adhésion préalable à des « chartes promoteurs » ou la souscription à des « appels à projets urbains innovants ». L’idée générale est que chacun doit y trouver son compte : la collectivité car elle oriente ainsi la construction de logements qualitatifs et éco-compatibles, le constructeur car il obtiendra plus facilement et plus rapidement son permis de construire. Cependant, si rien n’interdit ces pratiques, rien non plus ne les autorise et certains juristes ont pointé du doigt une légalité « limite » de ces procédés de soft law. Ne faut-il pas, ici, prévoir un minimum d’encadrement juridique ?

• Deuxième commission
  Favoriser l’accès au logement

  Les financements traditionnels ne sont plus suffisants et ils vont, à l’avenir, côtoyer des formules innovantes comme celles reposant sur une dissociation entre propriété et usage.

  Plus ou moins de droit ?

  Moins : on peut raisonnablement s’interroger sur la différence d’imposition des revenus et des plus-values entre bailleurs de logements nus et meublés. Ne pourrait-on pas unifier ces régimes en ouvrant au bailleur un droit à amortissement dans les deux cas et en créant un statut du loueur nu professionnel ?

  Plus : les manquements constatés dans certaines structures d’habitat collectif pour les personnes âgées ont récemment défrayé la chronique. Entre les formules d’hébergement type EHPAD et la propriété privative d’un appartement ou d’une maison, on peut décliner une série de solutions d’habitat participatif souvent inspirées de modèles historiques (béguinages) ou étrangers (coliving). Le droit français doit prendre en considération ces nouveaux modes d’habitat, mais faut-il les rattacher à des règles déjà existantes (résidences avec services) ou créer un régime juridique spécifique ?

• Troisième commission
  Pérenniser son logement

  Il faut l’adapter à la fois à l’obsolescence technique, à l’évolution juridique (DPE…) et aux évènements heureux ou malheureux affectant la vie de ses occupants (changements familiaux, difficultés professionnelles, survenance d’une vulnérabilité etc…)

  Plus ou moins de droit ?

  Moins : est-ce normal qu’une simple procuration sous seings privés permette, sans limitation de durée, la vente d’un logement par son propriétaire, alors que le même pouvoir, contenu dans un mandat de protection future signé devant notaire avec toutes les garanties qui s’y attache, nécessite, pour être mis en œuvre, une autorisation particulière du juge ?

  Plus : la réforme des successions de 2001 privilégie le maintien du conjoint survivant dans son logement. Mais cette protection est imparfaite et elle cède, par exemple, lorsque le logement est détenu en société ou encore lorsqu’il fait l’objet d’un droit de retour. Dans ces cas, certes particuliers, ne faut-il pas compléter la protection du conjoint survivant ?

A Deauville, les 27, 28 et 29 septembre 2023, nous vous attendons pour échanger et rendre utile la contribution de notre profession au débat sur le logement, un enjeu majeur pour l’avenir de notre société.